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47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******
1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。
不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。
其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。
明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。
在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。
据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。
越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。
同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。
某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”
值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”
这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。
对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。
反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。
仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。
据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。
而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。
区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。
这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。
滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。
北京200公里外的网红瑜伽村，和村里的“土酷大神”******
中新网北京6月21日电(记者 邢蕊)6月21日，是国际瑜伽日。这种起源于印度的古老运动，在国内颇受都市白领的追捧。人们总是不由自主地将它和时尚、潮流这些摩登词汇联系在一起。
然而，在距离北京只有200多公里的一座小村里，却隐藏着一群高龄“瑜伽大神”。
院里掰玉米的大娘可以轻松将腿举过头顶，田间挖野菜的大妈能忙中偷闲来个倒立。就连村口晒太阳的大爷，一言不合也能给你劈个叉。
这个神奇的村庄坐落在张家口市张北县以北，它有一个让人过目难忘的名字——玉狗梁。
玉狗梁村，距离北京200多公里。在这里，村民们除了吃饭、睡觉、劳动，练瑜伽如今也是日常生活的一部分。没有窗明几净的教室和门类繁杂的装备，田间地头是他们的秀场，白手套蓝头巾是他们的标配。瑜伽这项舶来品，在这里打破了城市与农村的“次元壁”，让很多人都认识了玉狗梁。
破 圈
在中新网记者给79岁的武启莲打电话时，老人家正在忙着烧火做饭。
玉狗梁地处冀蒙交界的坝上草原，气候寒冷干燥，土豆和莜面是这里的主要物产。如果没有农活，村里人一般每天只吃两顿饭。
武启莲练习瑜伽已经有5年的时间，她不仅是村里的“瑜伽高手”，也是短视频平台上的红人。
武启莲短视频账号截图。2019年，武启莲的孙子偶然将奶奶练习瑜伽的视频上传到网络。视频中，农村的土炕上铺着一块薄薄的瑜伽垫，穿着红袜子的武启莲缓缓下蹲，将双手撑在瑜伽垫上，双腿又绕过双臂，看起来有些瘦弱的胳膊随即将整个身体撑起。
高难度瑜伽动作和银发的农村老人，形成强烈的反差感。这种画面不断刺激着看客的眼球，这条视频最终收获7.6万点赞。而随着武启莲视频账号的活跃，玉狗梁也意外走红。
借着这股“东风”，村里越来越多的人都注册了短视频账号。一些人也开始通过拍视频获利。
武启莲的账号目前有超过16万粉丝，她上线的一款“初、中级有效健身瑜伽课程”售价19元，已经有超过700人付款。
质 疑
玉狗梁的另一位“网红”，是驻村第一书记卢文震。其实在他来到村里之前，玉狗梁和瑜伽几乎没有任何联系。
2016年初，卢文震与另外两位同事入驻当时还是国家级贫困村的玉狗梁，开展精准扶贫工作。
零下二十七八度的天气，路上还残留着未化的积雪。一路颠簸后，他们一行人先来到乡里。当时玉狗梁的村支书骑着一辆电动三轮，头戴一顶有些旧的毡帽，身穿一件几乎包了浆的军大衣，拿着一部直板老人手机，将他们带到了玉狗梁村。
工作组刚到时，玉狗梁村的村支书。受访者供图。直到现在，卢文震都对这一幕记忆犹新。在他过往的生活中，几乎很少见到这样贫穷破败的山村：“年轻人都外出打工了，留下的都是体弱多病、上了年纪的老人。村里连个小卖部都没有，到处都是残垣断壁。”
如今，在国家扶贫政策的帮助下，玉狗梁经过村民们的努力，早已不再是那副残破模样。不过对于彼时的卢文震来说，要面对的确实是个棘手的局面。
安顿好之后，如何帮助村民脱贫，成为令工作组头疼的问题。一次偶然的机会，卢文震发现村里老人都爱在炕上盘腿，而这个动作和瑜伽中的“双盘”十分相似。一个大胆的想法在他脑海中出现：“教大家伙练瑜伽，把身体养好了，才能干活挣钱。”
第一书记教大家练瑜伽的事情，很快在村里传开了。“甚是个瑜伽？”是老乡们提出的第一个问题，经过卢文震的解释，大家很快明白：瑜伽就是锻炼身体。
卢文震供图。赵占南 摄质疑声接踵而至。
“你们是来扶贫的，练瑜伽能脱贫？”“城里人喜欢运动，我们每天干农活都很累了，吃饱了撑的没事干才锻炼身体。”甚至有人向乡里举报：玉狗梁村在搞“邪教”。
武启莲刚开始也觉得这就是在胡闹：“我们都不赞成卢书记，一把年纪了还练瑜伽，也不怕人笑话。”
为了吸引村民加入，卢文震自费买了一批白手套和瑜伽垫，谁来练瑜伽就可以免费领一个垫子。为了免费的礼物，再加上妇女主任的劝导，一些人开始跟着卢文震一起锻炼身体。
改 变
说是号召练瑜伽，但卢文震自己也是个门外汉。他从网上看了大量的视频教程后发现，很多动作都不适合村里的老人：“首先要确保安全，不追求高难度体式。瑜伽只是名义，把大家组织起来锻炼身体才是目的。”
他从最简单的动作开始教起，任何动作都要先自己练熟，确保安全后再教给村民们。两三个月以后，很多人尝到了练瑜伽的甜头。
因为常年劳作，武启莲和老伴儿落下了腿疼胳膊疼的毛病。在武启莲老伴加入瑜伽队几个月后，这些毛病竟然好转了。在老伴的推荐下，武启莲也开始跟着练瑜伽：“后来看卢书记教得挺好，老汉身体也好了，我才去的。”
早上和傍晚各练一次瑜伽，现在已经成为武启莲的生活习惯。而因为瑜伽，她的老年生活也发生了翻天覆地的变化。
卢文震供图。赵占南 摄2016年底，国家体育总局社会体育指导中心注意到了这群练瑜伽的老人。2017年，中国瑜伽官网称赞玉狗梁为“中国瑜伽第一村”。随之而来的，还有媒体的关注。
有电视台邀请村民们录节目，很多老人也因此走出村庄，开了眼界、见了世面。武启莲兴奋地告诉记者：“以前活了这么大都没去过城里。现在因为练了瑜伽去了十几个地方，高铁、火车、飞机都坐了个遍，连我儿子都没坐过飞机嘞。”
还有一件最让她骄傲的事——一手拉扯大的孙子也因为她练习瑜伽，娶上了媳妇：“他们在我直播间认识的。”
玉狗梁的变化，吸引了在外打工的村民回来建设家乡。新一届村委会的平均年龄不到50岁，他们都是玉狗梁的希望。
新任妇女主任孙俊仙自从去年回到玉狗梁后，每天都带领着老人们练习瑜伽：“早就知道玉狗梁火了，我也要回来出出力。”
2021年，国家体育总局社会体育指导中心正式为玉狗梁颁发“中国健身瑜伽示范村”荣誉奖牌。玉狗梁的未来，似乎一片明朗。
困 局
铺天盖地的报道为玉狗梁带来了实实在在的好处。2018年，也是玉狗梁丰收的一年。
那一年，村里引进了藜麦种植，建起了光伏电站，村民收入不断增加。卢文震介绍，光是靠种植藜麦，年人均增收可以达到1100多元。种植多的村民，年收入能达到近万元。
卢文震供图。赵占南 摄随着近几年的短视频热潮，互联网也成为一些村民增收的渠道之一。不过，发展的过程也遇到了困难。
村民的账号同质化比较严重，彼此存在竞争关系，自然难免摩擦，一度导致村里练瑜伽的人开始减少。
一辈子在田里劳作的老人们，也没有任何营销的概念，有些人甚至无法用普通话和直播间里的“家人们”沟通。加之近几年疫情的影响，卢文震想在村里搞旅游业的想法也暂时搁浅。
卢文震供图。赵占南 摄外界看似风光无限的玉狗梁，如今又一次站在了发展的十字路口。卢文震自己也不确定，流量什么时候会从玉狗梁褪去。当务之急，他想的是：“要尽快把玉狗梁的品牌做起来。”
其实早在2017年底，第一轮扶贫任务已经结束，卢文震的任期也即将结束。但那个时候玉狗梁的发展刚刚有了点起色，他不想走，村民们也想让他留下。这一干，又是3年。
在玉狗梁的一千多个日日夜夜，卢文震和村里的老人产生了深厚的感情。村里有人家杀猪、盖房，大家都会叫卢文震去吃饭，吃完还要再塞给他一块肉。有时候练瑜伽看不见他的身影，村民们还会到处找他，给他送点土豆、莜面、萝卜丝。
卢文震供图。赵占南 摄久而久之，卢文震和村里的老人们形成了依赖，“我不敢离开他们，离开以后，他们就很牵挂。”
第二个任职期满后，1966年出生的卢文震也快到了退休的年龄。“玉狗梁还没完全发展起来，我也不甘心。”同家人商量后，他开始了在玉狗梁的第三个任期。这一次，他要在这儿结束工作生涯。
卢文震微信头像。卢文震的微信头像，是一株只有两片叶子、但却有着很长根茎的榆树苗。他说：“玉狗梁未来的路，也要像榆树苗一样，稳扎稳打地走。”
现在，卢文震想借着玉狗梁的品牌，开发一些文创产品。他把目光投向了漫山遍野的蒲公英。他希望蒲公英的种子，可以带着玉狗梁瑜伽老人的精神，落在哪里，就在哪里生根发芽。(完)
（文图：赵筱尘 巫邓炎） [责编：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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